はじめに
建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)の改正法が2025年5月23日に成立し、2026年4月1日から施行されています。今回の改正は老朽化マンションの管理・再生の円滑化を主眼としたものであり、必ずしも滞納管理費・修繕積立金(以下「管理費等」といいます)の回収実務を直接のターゲットとした改正ではありません。しかし、出席者多数決の導入や財産管理命令制度の新設などは、滞納管理費等の回収実務にも少なからぬ影響を及ぼします。
本稿では、管理組合の理事の皆様に向けて、今回の改正のうち滞納管理費等の回収に関係する制度を整理し、実務上どのような対応が考えられるかをご紹介します。

1. 改正の全体像
今回の改正で新たに導入・整備された制度のうち、滞納管理費等の回収に関わる主なものは次のとおりです。

• 出席者多数決の導入：建替え決議等の区分所有権の処分を伴う決議を除き、集会の決議要件が「総区分所有者」基準から現実に出席した区分所有者(書面・代理人による議決権行使者を含む)を基準とする「出席者」基準に見直されました。

• 財産管理命令制度の新設：所有者が不明な専有部分について裁判所が管理人を選任する「所有者不明専有部分管理命令」と、管理不全状態にある専有部分について管理人を選任する「管理不全専有部分管理命令」が新設されました。

• 国内管理人制度の創設：区分所有者が国内に住所等を有しない場合に、国内に住所等を有する者の中から管理に関する事務を行わせる管理人を選任できる制度です。

• 管理組合法人による区分所有権等の取得：競売等で買受人が現れない場合に、管理組合法人が集会の特別多数決議によって区分所有権等を自ら取得できることが明文化されました。

以下、それぞれが滞納管理費等の回収にどう影響するかを見ていきます。

2. 訴訟等法的措置の内部手続が容易になる
管理費等の滞納に対する法的措置(管理費等請求訴訟、債務名義に基づく強制執行、区分所有法7条の先取特権に基づく担保不動産競売)を管理組合がとるためには、規約に理事会決議事項としての定めがない限り、原則として集会の普通決議が必要です。
改正前は総区分所有者・総議決権の各過半数という決議要件でしたが、改正後は出席区分所有者・出席議決権の各過半数で足りることになりました。規約で理事会決議事項として定めている管理組合も多いと思われますが、そうでない管理組合においては、法的措置に着手するための社内(組合内)手続のハードルが下がったといえます。
なお、区分所有法59条に基づく競売請求訴訟・競売申立て(いわゆる59条競売)については、出席者多数決かつ出席区分所有者・出席議決権の各4分の3以上という特別多数決議に緩和されており、こちらも決議の成立自体は改正前より容易になりました。

3. 所有者不明専有部分管理命令の活用可能性
相続人全員が相続放棄をするなどして相続人の存否が不明となっている専有部分について滞納管理費等が発生している場合、改正前は相続財産清算人を選任して回収を図る必要がありました。改正後は、これに加えて所有者不明専有部分管理命令の制度を利用できる可能性があります。
管理組合(管理者・管理組合法人を含む)は、滞納管理費等債権を有していることをもって、この命令の請求権者である「利害関係人」に該当すると解されています。もっとも、所有者不明専有部分管理人には管理費等の支払義務そのものはなく、また当該管理人を被告として直接管理費等請求訴訟を提起することもできません。滞納管理費等の回収は、実際には次のいずれかのルートによることになります。
①管理費等請求訴訟等の法的措置を進め、区分所有権自体の競売等によって回収する(訴訟等法的措置ルート)
②所有者不明専有部分管理人が裁判所の権限外許可を得たうえで専有部分を任意売却・任意弁済する(任意売却ルート)
どちらのルートが有利かは、滞納額、専有部分に設定された抵当権の有無、租税債権の滞納の有無、競売における買受可能性などの事情によって個別に判断する必要があります。特に専有部分に抵当権が設定されている場合や公租公課の滞納がある場合には、管理費等債権が劣後する可能性があるため、任意売却による解決が難しくなることが予想されます。
一方、自然人・法人の所在が単に不明であるにとどまり相続人不存在のケースでない場合は、公示送達によって訴訟等法的措置を進めることが可能なため、所有者不明専有部分管理人の選任が必要となる場面は限定的と考えられます。

4. 国内管理人・管理組合法人による取得と管理費等回収
国内管理人は、規約や集会決議に基づく管理費等支払債務について弁済権限を有していますが、弁済義務までは負っていません。そのため、区分所有者から支払原資を預かっている場合には管理費等の支払いが期待できますが、原資がなくなれば国内管理人への請求では回収できず、結局は国外にいる区分所有者本人への請求が必要になります。管理費等回収の実務上、国内管理人制度が万能というわけではない点に留意が必要です。
また、競売等で買受人が現れない場合に管理組合法人が自ら区分所有権等を取得できることが明文化されたことで、従来グレーであった管理組合法人による自己競落の可否・要件が明確になりました。もっとも、管理組合法人が区分所有権を取得しても、管理費等の債権・債務は同一人に帰属する形になるため「混同」により消滅すると解され、管理組合法人自身が管理費等の支払義務を負うわけではありません。前区分所有者の滞納債務も、区分所有権の取得(特定承継)と同時に混同により消滅すると解されます。

5. まとめ
今回の令和7年改正区分所有法は、滞納管理費等の回収そのものを目的とした改正ではないものの、

•出席者多数決の導入による訴訟等法的措置に着手するための内部手続の容易化

• 所有者不明専有部分管理命令という新たな回収手段の登場(ただし相続人不存在等の限定的な場面が中心)

• 国内管理人制度による一定の回収可能性の拡大(ただし弁済義務までは負わない)

• 管理組合法人による区分所有権等の取得要件の明確化

といった形で、実務に一定の影響を与えます。特に相続人の存否が不明な滞納事案については、相続財産清算人の選任と所有者不明専有部分管理人の選任のいずれによるべきか、予納金の多寡や任意売却の実現可能性などを踏まえて事案ごとに検討することが重要です。

滞納管理費等の回収でお困りの管理組合様は、改正法の内容を踏まえた最適な回収方針の検討について、当事務所までお気軽にご相談ください。

 

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法的助言に代わるものではありません。個別の事案については弁護士にご相談ください。