2025年（令和7年）5月にマンション関係法が改正され、その中核となる改正区分所有法は2026年（令和8年）4月1日から施行されています。

このコラムでは、総会（集会）での合意形成を進めやすくするために導入された2つの制度、「出席者多数決」と「除外決定」について解説します。

この記事のポイント

  • 建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除き、総会の決議は「出席者」を分母とする多数決で決まるようになりました。

  • 委任状や議決権行使書を提出した方も「出席者」として数えます。特別多数決議については、区分所有者及び議決権の各過半数の出席（定足数）が必要で、この定足数は規約で緩和できません。

  • 従来の標準管理規約に倣った決議要件の定めは、改正法に抵触するため無効となります。管理規約の見直しをご検討ください。

  • 所在等が分からない区分所有者は、裁判所の「除外決定」を得ることで、建替え等を含むあらゆる決議の分母から除くことができます。

1　なぜ「決議の円滑化」が必要とされたのか

建物の高経年化に伴い、何らかの対処が必要な建物は増えていきます。その一方で、区分所有者の非居住化や相続によって、管理に関心を失った所有者が増え、合意形成はますます難しくなると考えられます。また、比較的新しい建物であっても、大規模マンションでは総会の出席率や投票率が低くなる傾向があり、今後高経年化が進めば、合意形成はいっそう困難になっていくと想定されます。

そこで、管理不全を深刻化させないよう、合意形成を円滑にする仕組みが必要とされたのです。

これまでは「賛否不明者」＝「反対」と同じ扱いだった

改正前の区分所有法では、区分所有者全員とその議決権の全体を分母として決議の成否を判断していました。そのため、次のような「賛否不明者」は、結果として「反対」と同じ扱いになっていました。

  • 棄権した方・白票を投じた方

  • 総会を欠席した方

  • 所在等が分からない方

賛否不明者の存在は、マンションの円滑な管理や再生を妨げるおそれがあります。こうした事情から合意形成の円滑化が求められ、それは「建物の管理が適正かつ円滑に行われるよう相互に協力すべき」という区分所有者の責務（改正区分所有法5条の2）からも正当化できると説明されています（法務省民事局「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」参照）。

前提となる事実は丁寧な検証を

もっとも、国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、築年数が古いマンションほど空室戸数・賃貸戸数が多い傾向はあるものの、総会の出席割合（委任状・議決権行使書を含む）は、むしろ古いマンションほど高い傾向が見られます。

制度導入の根拠とされた事実（立法事実）については、丁寧に検証していく必要があるでしょう。

2　出席者多数決

仕組み

建替え決議や建物敷地売却決議のように区分所有権の処分を伴う決議を除き、総会の決議は「出席者多数決」によって決まることになりました。

ここでいう「出席者」には、実際に総会の会場に来た方だけでなく、議決権行使書を提出した方や委任状を提出した方も全て含まれます。

また、特別多数決議の場合は、区分所有者全体及び議決権全体の各過半数の出席が必要です（定足数）。この定足数は、管理規約で緩和することはできません。

出席者多数決が適用される決議

決議の種類 定足数
1 普通決議 なし
2 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）の決議 総区分所有者及び総議決権の各過半数
3 復旧決議 総区分所有者及び総議決権の各過半数
4 規約の設定・変更・廃止の決議 総区分所有者及び総議決権の各過半数
5 管理組合法人の設立・解散の決議 総区分所有者及び総議決権の各過半数
6 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議 総区分所有者及び総議決権の各過半数
7 管理組合法人による区分所有権等の取得の決議 総区分所有者及び総議決権の各過半数

出席者多数決では「賛否不明者」が一律に分母から外れることになるため、重大な効果をもたらす区分所有権の処分を伴う決議（建替え決議など）は対象外とされています。

【イメージ】規約変更の決議の場合

100戸（各戸の議決権は同じとします）のマンションで、管理規約を変更するケースを考えてみます。

  • 改正前：区分所有者全体の4分の3以上、つまり75戸以上の賛成が必要でした。

  • 改正後：まず過半数である51戸以上の出席（委任状・議決権行使書を含む）が必要です。そのうえで、たとえば60戸が出席した場合には、その4分の3以上である45戸以上の賛成で可決されます。

管理規約で適用を外すことはできません

出席者多数決は、「合意形成が難しくなることで管理不全が深刻化する」という一般的なおそれを背景に導入された制度です。そのため、個々のマンションの事情に応じて、管理規約でその適用を排除することはできません。

さらに注意が必要なのは、従来の標準管理規約（単棟型）47条3項に倣って定められた特別多数決議の定足数・議決要件の規定は、改正区分所有法の出席者多数決のルールに抵触するため、当然に無効となる点です（改正法附則2条3項）。

多くのマンションの管理規約がこの定めに倣っていると考えられますので、管理規約の変更を検討されることをお勧めします。

3　除外決定

どのような制度か

除外決定とは、管理者、管理組合法人または区分所有者の申立てにより、裁判所の決定によって、所在等不明区分所有者を決議の分母から除外する制度です。

どのような場合に使えるか

「所在等不明」と認められるためには、調査を尽くす必要があります。たとえば、次のような場面での活用が想定されています。

  • 登記簿上の住所や住民票上の住所を調査しても、所在が明らかにならない場合

  • 相続人全員が相続放棄をした場合

  • 区分所有者である法人に実体がない場合

除外決定の効果

除外決定があると、区分所有権の処分を伴う決議（建替え決議など）も含め、あらゆる決議について、その所在等不明者を分母から除くことになります。この点で、処分を伴う決議が対象外とされている出席者多数決とは異なります。

除外決定を受けた方は、区分所有者の頭数と議決権のいずれについても分母から除外され、取消しの裁判がない限り、その効果が続きます。議決権を有しないことになるため、総会の招集通知を送る必要もありません。

注意点

除外決定がされたことは、登記には反映されません。そのため、管理者や管理組合法人ではなく、区分所有者の申立てによって除外決定がされた場合には、注意が必要です。

4　マンション標準管理規約の改正

国土交通省は、2025年（令和7年）6月から「令和7年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約の見直しに関する検討会」を開催し、出席者多数決や除外決定に対応した管理規約の規定例を検討してきました。

これを踏まえ、同年10月17日、マンション標準管理規約が改正されました。改正内容には、総会決議における多数決要件の見直しや、所在等不明区分所有者を総会決議等から除外するための手続きなどが含まれています。

ご自身のマンションの管理規約が改正区分所有法に対応しているか、改正後の標準管理規約と照らし合わせて確認しておくことが大切です。

参考資料